根据目前的最新数据，2018年4月份全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率的1.135倍，同比上升了23%。从2017年1月份至今，全国首套房贷款平均利率已经连续上涨16个月。更有甚者，个别城市如广东佛山传出对二手房完全停贷。

2013年7月20日起央行就已经全面放开金融机构贷款利率管制，但央行决定，为继续严格执行差别化的住房信贷政策，促进房地产市场健康发展，个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整，其利率下限仍为基准利率的0.7倍不变。这个政策即使在当前严厉的房地产调控背景下并没有改变。按照差别化住房信贷政策要求，商业银行应该对不同的购房主体采取不同的利率政策，体现有保有压的政策导向。一方面，对首套房贷实行优惠利率以支持自住性购房，另一方面通过上浮贷款利率及首付比例以抑制投资或投机性住房需求。

如果站在商业银行的立场上，商业银行长期以来一直有摆脱首套房贷低利率的强烈愿望。首套房贷利率低、首付比例低、期限又长，相对于二套房贷其实商业银行面临风险更大。因而从利率应该覆盖风险的角度来看，商业银行本应对首套房贷制定更高的利率，对首付比例高的二套房贷反而应该制定更低的利率。我们之所以看到首套房贷利率比较优惠，根源在于需要满足央行的差别化住房信贷政策要求。

但是，满足差别化住房信贷政策要求实际上是需要看场景的。这么多年来，笔者也发现了一个规律。即首套房贷每次都会在住房市场紧缩性的调控中成为受害者。政策规定的优惠在紧缩性调控期间形同虚设。只有在扩张性调控期间优惠才能真正落实。如果大家记性好，可能还会记得2014年的5月12日，时任央行副行长刘士余曾对各大商业银行提高首套房贷款利率非常不满，认为“个人住房贷款是党中央、国务院民生工作的重要组成部分，”同时要求“金融机构要讲政治、要有社会责任感，不要过分追求商业利益，做到保本微利就好。”即使提高到“讲政治”的高度，商业银行似乎也无动于衷。真正改善首套房贷处境的是2014年9月底开始的以“稳增长”和“去库存”为名的再度扩张性调控。而到了2016年11月，紧缩性调控再度回归，首套房贷利率也再次难觅优惠。所以，目前的这种首套房贷利率上浮的情形并不是孤例。而继续期待商业银行首套房贷“讲政治”，在商业银行当前面临资金成本不断上升、信贷规模趋紧，以及实体经济逐渐回暖的宏观经济背景下，究竟有多大的指望呢？同时，要看到，商业银行当前提高首套房贷利率的理由也绝不仅仅是资金成本上升，还在于住房的信贷需求仍然非常旺盛，尤其是一些这两年实施“抢人大战”的二线城市，首套房贷需求随着年轻人的大量落户迅速增长。既然如此，首套房贷利率焉有不涨之理？不过，还是要看到，即使在紧缩性的调控之中，首套房贷的首付比例仍然要远低于二套房房贷，这个不可忽视的优惠仍然是支持居民成为房主的有力武器。

如果逐利的商业银行不愿意承担差别化住房信贷政策，执意放弃首套房贷利率优惠，那这个政策究竟该如何落实呢？难道只能等待下一次鼓励买房的扩张性调控到来？又或者干脆放弃买房完全寄希望于住房租赁市场？这两种情形都是不现实的。笔者认为，让商业银行承担这种政策性住房金融职能本身就是属于角色错位。无论我们多么强调“社会责任”，在银行的合法逐利面前都是很苍白的。

笔者的想法是，短期如果希望商业银行继续落实差别化住房信贷政策，除了人民银行和银保将会应尽督促之责外，还应该有切实的激励措施。比如，可以对首套房贷规模达到一定标准的商业银行下调存款准备金。类似政策如2015年6月份央行宣布对“三农”或小微企业贷款达到一定标准的商业银行下调存款准备金率0.5个百分点。同时，对首套房贷规模达到一定标准的商业银行在房贷资产证券化（ABS）方面开绿灯加速推行，解决商业银行短存长贷期限不匹配和贷款规模受限问题。如果担心发行的风险，底层资产可以首付比例6到7成的二套房贷为主。当然，从中长期的角度，还是应该解决角色错位问题。2013年11月初党的十八届三中全会就提出过“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”。“中国国家住房银行”也一度呼之欲出，但过去的5年发现这条路并不好走。比较现实的途径是通过将我国的住房公积金机构改组为国家住房银行，最终完全承担差别性住房信贷的职能。

最后，笔者还有必要指出的是，当前一些人担心首套房贷利率上调可能是未来房贷利率乃至整个基准利率上调的前奏。这个担心我以为是没有必要的。不错，从过去20年来的房贷利率数据来看，当前的房贷利率包括上浮后首套房贷利率仍然处于一个较低的位置，那么单纯的从“均值回归”的角度或者从美国继续上调利率对中国的压力以及中国经济整体稳中向好的角度，似乎包括房贷在内的基准利率有可能上调。但是，随着中国经济进入新常态，包括中国在内整个世界经济的潜在增长率有所下调，利率从长期来看取决于整体经济形势和CPI水平。全球经济的“新常态”可以更贴切地被表述为全球发展的“新平庸”，其基本表现是弱复苏、慢增长、低就业、高风险。当前发达国家或地区的低利率政策将会长期化。美国当前进入加息周期只不过是为了下次危机时有政策空间，并不能从根本上改变全球低利率的大势。所以在可以预见的未来，包括首套房贷利率在内的未来房贷利率并没有多少进一步上调的空间，不用过分担心。